부동산에 가서 계약을 하다 보면 일반 개인이 아닌 소유주가 법인이 된 물건을 흔히 볼 수 있습니다. 예전에도 있었는데 요즘은 더 많아진 느낌이네요. 현행법상 오피스텔이 주거용으로 쓰이는 경우에는 주택 수에 포함되기 때문에 소액 투자를 하는 분들이 1인 법인으로 전환하게 되면서 법인 소유가 된 것이 많아진 것입니다. 그렇다면 갈수록 많아지는 이런 매물을 담보로 받는 법인 제2금융권 오피스텔 담보대출 한도, 금리는 얼마나 될까요? 그걸 지금부터 말씀드릴게요.
일정 조건을 충족하면 소유자가 법인에서 생긴 이런 매물을 담보로 승인받을 수 있습니다. 그게 매매든 분양잔금이든요. 혹은 법인 임대인으로서 전세자금이 필요한 경우도 이용할 수 있습니다. ▣정확한 담보확인 일반적으로 법인님이라면 자본금이 넉넉히 필요합니다. 그래서 자본잠식이 된다면 충당금을 찾아야 하기 때문에 좋지 않습니다. 필요한 자본금의 크기는 요청하는 금액이 얼마인지에 따라 달라져 조정되기 때문에 정확한 법인 오피스텔 담보대출을 위해서는 감정을 보고 가능 금액을 산출할 수 있습니다.
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용도별 접근
두 가지 용도로 사용됩니다. 하나는 주거용이고 다른 하나는 업무용입니다. 둘 중 더 많은 한도가 인정되는 것은 업무용으로 사용하는 오피스텔입니다. 주거로 사용하면 주택법 규제가 적용돼 ltv가 낮아집니다. 그리고 세입자가 거주할 경우 소액임대차보호법(=최우선변제금)에 따라 방차감을 진행하게 되며 서울, 수도권(경기, 인접) 등 각 지역별로 나오는 LTV에서 2,000~5,500만원이 차감됩니다. 투자든 뭐든 자금이 많이 필요한 분이라면 이런 방치감이 반갑지는 않습니다. 그래서 이러한 차감 없이 진행할 수 있는 법인 오피스텔 분양 잔금 대출을 받을 수 있는 방법을 안내해 드리오니 언제든지 질문을 남겨주시면 확인 후 필요한 내용과 승인 여부를 안내해 드리겠습니다.
업무공간으로 사용하면 주거용보다는 LTV가 상향 조정돼 80%까지 인정됩니다. 이때 주의할 것은 서류상으로만 업무용으로 등록되어 있고, 실제 공간을 주거시설로 이용한다면 주거용으로 인정한다는 사실에 주의해야 합니다. 즉 서류상이 아닌 실제로 사용하는 용도를 보고 결정합니다. 일단 신청하시면 은행에서는 감정을 받고 감정사가 현장을 나가서 확인합니다. 해당 오피스텔의 위치, 주변현황, 유동인구, 사용용도 등 물건의 가치를 확인한 후 감정평가를 합니다. 이를 기준으로 은행은 차주의 신용점수와 소득을 참고해 비은행법인 오피스텔(매매, 분양잔금) 담보대출 한도, 금리를 산출합니다.
승인되지 않는 이유왜 은행은 소유자 또는 임대인이 법인화된 부동산을 싫어하나요.실제로 법인 자격으로 대출을 받게 되면 가는 금융 기관별로 경원하거나 까다로운 조건을 내세워서 부결합니다.금융 기관에서 이렇게 하는 이유는 최악의 경우 법인 물건이 경매에 부쳐질과 배당 순위가 뒤에 내려갑니다.물론 배당 순위는 법인, 개인 함께 차이는 없지만, 법인은 추가로 직원 퇴직금과 임금이 우선 순위이기 때문에 이런 영향을 받지 않을까 생각하고 법인 오피스텔 매매 잔금 대출을 꺼립니다.은행은 기업이므로 이들의 위험을 최대한 줄이는 것을 좋아합니다.아무 문제도 없이 깨끗한 것에만 매달리는 것도 그 때문이에요.그래서 임금 체불과 세금, 4대 보험의 완납 유무의 확인은 필수입니다.그러나 전문가를 통해서 접근하면 일반 개인 조사보다 승인율을 높일 수 있습니다.은행과 협약을 통해서 일반적으로 진행이 어려운 일을 주로 다루고 있으며 밖으로는 안 되는 경우를 상당 부분 승인 받으실 수 있습니다.자세한 것은 현황을 보면서 드립니다그동안 금융권 법인 오피스텔 담보 대출에 적용되는 한도 및 금리에 대해서 말했습니다.각각 80%로 5%가 적용되고 있으며 소유자 또는 임대인이 법인이어서 재무제표 등을 확인해야 하며 자본금이 많을수록 좋아요.필요한 금액이 1억, 10억, 50억등 얼마인지를 정확히 말씀하시면 그에 맞는 조건과 제한 사항을 안내하겠습니다.100억을 요구해도 이자를 상환하는 자본금이 없으면 진행이 어렵겠죠.그래서 정말 없으면 안 되는 최소한의 금액을 말씀하자면, 이를 기준으로 상향 조정된 조건에 맞추고 제2금융권 오피스텔 담보 대출 승인을 받을 수 있도록 돕고 있습니다.많은 금융 회사들을 방문하여 확인하고 마지막으로 이 자리까지 왔다고 생각합니다.지금까지 만난 법인 대표 여러분, 주거래 은행을 포함한 적어도 10곳 이상이 확인하고 봤지만 모두 거절당해서 결국 우리에게 도움을 요청합니다.물론 절대적인 승인은 없습니다.다만 진행하는 곳은 마찬가지로 은행입니다만, 승인율은 개인의 조사보다는 높다는 얘기를 하며 마치겠습니다.자세한 것은 유선으로 질문을 남기세요